Pożyczka hipoteczna przeznaczona jest głównie dla osób, którzy mają własną nieruchomość i które potrzebują sporej ilości gotówki.

Osoby, które chcą pozyskać wysoką kwotę pieniędzy na inwestycje, drogie zakupy czy spłatę innych zobowiązań, posiadają nieobciążoną hipotekę, a nie chcą ponosić przy tym wysokich kosztów, mogą starać się o pożyczkę hipoteczną.

Pożyczka hipoteczna jest produktem bankowym, który jest obciążony hipoteką. Różnica między kredytem hipotecznym jest taka, że pożyczkę hipoteczną można przeznaczyć na dowolny cel. O pożyczkę hipoteczną może starać się każdy, kto posiada na własność nieobciążoną nieruchomość.

Dzięki solidnemu zabezpieczeniu jakim jest nieruchomość, banki nie ponoszą zbyt wysokiego ryzyka za pożyczenie pieniędzy, dlatego koszty związane z pożyczką hipoteczną (marża czy oprocentowanie) nie są tak wysokie. W porównaniu do kredytów konsumenckich ich koszty są niskie, jednak jeszcze tańszym rozwiązaniem okazuje się kredyt hipoteczny. Pożyczka hipoteczna zaciągana jest zazwyczaj na 20 – 30 lat, cechuje się również niepełną wartością zabezpieczenia, ok. 50 – 80 %.

Oprocentowanie pożyczki hipotecznej składa się ze stałej marży i zmiennej stopy procentowej, którą najczęściej jest WIBOR 3M. Najniższa prowizja pożyczki wynosi 4,5%.

Najtańsza pożyczka hipoteczna

Założenia pożyczki hipotecznej:

• okres kredytowania – 15 lat,
• kwota pożyczki hipotecznej – 150 tys. zł – 50% wartości nieruchomości.

Najlepszą ofertę pożyczki hipotecznej posiada Bank BPH z najniższym oprocentowaniem rzeczywistym – 8,14%, marżą na poziomie 2,40% – 3,20% z możliwością jej obniżenia, jeśli klient założy Kapitalne Konto, Sezam Max bądź Maksymalne Konto czy też skorzysta z ubezpieczenia. Maksymalny okres na jaki bank udzieli pożyczki wyniesie 30 lat, na kwotę powyżej 80 tys. zł nawet 5 – 40 lat. Wysokość udzielonej pożyczki zależy od zdolności kredytowej klienta i od wartości nieruchomości.

Kolejne miejsce w zestawieniu zajęła pożyczka hipoteczna w Citi Handlowym z oprocentowaniem 8,92% oraz marżą w wysokości 2,00%.

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, który zaciąga się na kilkadziesiąt lat, dlatego nie każda osoba może go uzyskać. Banki wprowadziły maksymalny wiek osoby starającej się o kredyt mieszkaniowy.

Kredyt hipoteczny wiąże nas z bankiem na długie lata, dlatego decydując się na niego powinniśmy poważnie zastanowić nad wyborem najkorzystniejszej dla nas oferty.

Ostatnia spłata może zakończyć się nawet z momentem osiągnięcia przez nas wieku emerytalnego, a co za tym idzie zmniejszeniem naszych dochodów. Zaciągając kredyt hipoteczny wiek kredytobiorcy zawiera się w granicach 25 – 30 lat, co jednak, jeśli starsze osoby również chciałby skorzystać z możliwości pozyskania pieniędzy na własne mieszkanie?

Maksymalny wiek kredytobiorcy jest uzależniony od długości kredytowania oraz od banku, jeśli zdecydujemy się zaciągnąć kredyt hipoteczny na 30 lat, najczęściej wiek osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny nie może przekroczyć 40 – 45 lat.

Zdarzają się jednak wyjątki, w Banku Pocztowym kredyt na 30 lat może zaciągnąć nawet osoba w wieku 50 lat! W Kredyt Banku maksymalny wiek kredytobiorcy, który dodatkowo przystąpi do ubezpieczenia może wynieść 40 – 45 lat, natomiast w Nordea Banku udzieli się kredytu nawet w wieku 60 lat. Wówczas taki kredyt musi być jednak spłacony szybciej, a LtV nie może przekroczyć 40%.

Czytaj też:

• Starsze osoby mają niewielkie szanse na kredyt hipoteczny
• Ograniczony dostęp singli do Rodziny na swoim
• Kredyt hipoteczny a rozwód – co robić?

Mimo wygaszania rządowego programu Rodzina na swoim liczba udzielanych kredytów na lokale używane wzrosła o 10 – 20%.

Od września 2011 roku wprowadzono limity odnośnie cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego. Oczekiwano, że takie regulacje wpłyną na mniejsze zainteresowanie lokalami używanymi, a co za tym idzie wzrośnie udział mieszkań z rynku pierwotnego.

W styczniu 2012 roku zwiększyła się natomiast wartość udzielonych kredytów w ramach Rodziny na swoim z rynku wtórnego aż o 58%.

W niektórych miastach Polski ilość kredytów preferencyjnych nie tyle spadła, ale zwiększyła się nawet o 10 – 20%. W Łodzi, Bydgoszczy, Toruniu czy Gorzowie Wielkopolskim cena mieszkań jest porównywalna do przyznanych tam limitów na mieszkania używane w ramach programu Rodzina na swoim. Zdarza się, że mieszkania są jeszcze tańsze, w Bydgoszczy ich cena wynosi np. 3,5 – 4 tys. zł za metr kwadratowy, nadal najpopularniejsze są mieszkania dwupokojowe w cenie ok. 160 – 200 tys. zł.

Tak niskie ceny mieszkań mogą również oznaczać to, że sprzedający zaniżają ceny nieruchomości tak, by została zakwalifikowana do rządowego programu Rodzina na swoim, różnica natomiast jest wypłacana już całkiem nieoficjalnie, „na boku”.

Podobnie sytuacja mam się w Warszawie, gdzie używanych mieszkań kwalifikujących się do rodziny na swoim praktycznie już nie ma. Można jednak kupić takie za 5,1 tys. zł za metr kwadratowy, w dużej merze dzięki gorszej lokalizacji czy o gorszych standardach, jednak nie można wykluczyć, że ceny również są zaniżane.

Dwie umowy na zakup mieszkania

Zaniżając ceny mieszkania można sporządzić dwie umowy: jedna ma określać wartość mieszkania, druga natomiast jego wyposażenie. Coraz częściej takie rozwiązanie stosują deweloperzy, którzy sporządzają odmienną umowę na sprzedaż garażu bądź wykończenia pod klucz. Do banku składana jest jednak tylko jedna umowa.

Czytaj też:

• Słabnąca popularność kredytu w obcej walucie, więcej Rodziny na swoim
• Kredyt hipoteczny w ramach Rodziny na swoim będzie likwidowany?
• Ograniczony dostęp singli do Rodziny na swoim
• Kredyt preferencyjny Rodzina na swoim

Zawirowania na rynku walutowym i rekomendacje KNF skutecznie ograniczyły dostęp do kredytów walutowych, dlatego w ostatnim miesiącu najwięcej osób zabiegało kredyt hipoteczny w ramach Rodziny na swoim.

Obwiązująca od stycznia 2012 roku rekomendacja S oraz pozycja złotego sprawiły, że coraz mniej osób mogło starać się o kredyt w obcej walucie. Ich dostępność została znacznie ograniczona. Dlatego wśród klientów Open Finance Aż 91% klientów złożyło wnioski o kredyt w złotych, w roku poprzednim w tym samym czasie było to niespełna 80%.

Podstawowa stopa procentowa wynosi 4,5%, natomiast WIBOR, na który składa się oprocentowanie i marża wynosi ok. 6,5%. Wówczas rata kredytu hipotecznego w kwocie 300 tys. zł na okres 25 lat dla odsetek w takiej wysokości wyniesie 2026 zł. Przy oprocentowaniu niższym o 1 p.p. rata miałaby wysokość 1842 zł.

Kredyt walutowy mniej dostępny

Na ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych w obcej walucie największy wpływ miała wprowadzona w styczniu 2012 roku nowelizacja rekomendacji S. Według niej bank nie udzieli kredytu w walucie obcej osobie, której zobowiązania przekraczają 42% dochodów przy zdolności kredytowej liczonej maksymalnie na 25 lat.

Wpływ na taką decyzję miało nie tylko wysokie ryzyko spowodowane kursami walut, ale i wysokie koszty pozyskania walut. W konsekwencji coraz więcej banków wycofuje się z udzielania kredytów walutowych lub mogą się o nie starać osoby zamożne na wysoką kwotę.

Kredyt hipoteczny walutowy w bankach

Po zawirowaniach na rynki kredytów we frankach, kredyt w tej walucie obecnie można dostać jedynie w jednym banku i to na specjalnych warunkach. Aby uzyskać kredyt hipoteczny we franku w Banku Nordea potencjalny kredytobiorca musi mieć dochody na poziomie minimum 15 tys. zł miesięcznie.

O kredyt hipoteczny w euro też wcale nie jest łatwiej, jest on jednak dostępny w 10 bankach. Osoba, która stara się o taki kredyt w Nordea Banku, Polbanku, Alior Banku, DB PBC oraz Multibanku musi posiadać dochody na poziomie co najmniej 10 tys. zł. W Getin Noble Banku, mBanku czy MultiBanku kredytobiorca zapłaci natomiast marżę w wysokość 4 p.p. W BZ WBK trzeba natomiast wnieść spory wkład własny.

Wyższe marże kredytów walutowych

Jeszcze nie tak dawno najistotniejszym czynnikiem jaki wpływał na wybór kredytu w obcej walucie była różnica w miesięcznych ratach. Dla kredytu na 90% nieruchomości, dla rodziny o dochodach 6 tys. zł marża wynosi 3,6 p.p., kilka miesięcy temu jej wysokość mieściła się na w granicach 2,2 p.p. Jeśli jednak kurs euro podskoczy o kilkanaście czy kilkadziesiąt złotych ta różnica maleje lub po prostu znika.

Czytaj też:

• Kredyt walutowy jeszcze się opłaca?
• Wyższe marże i oprocentowanie kredytów hipotecznych
• Rekomendacja S w kredytach hipotecznych weszły w życie od nowego roku!
• Dalsze wycofywanie kredytów hipotecznych w euro
• Kredyt w ramach Rodzina na swoim atrakcyjny lecz mało dostępny

Kredyt hipoteczny na energooszczędne mieszkanie obecnie mają w ofercie tylko dwa banki, a zważywszy na rosnące ceny ogrzewania zainteresowanie nimi jest coraz większe.

Energooszczędne budynki cieszą się coraz większą popularnością, ich budowa jest wspierana przez różnego rodzaju dofinansowania, a preferencyjne kredyty sprawiają, że wielu osobom taka inwestycja się opłaca.

Obecnie kredyt na projekty energooszczędne mieszkania oferują Bank BOŚ oraz Bank BPH.

W Banku BOŚ możliwe jest sfinansowanie nie tylko domu, ale i mieszkania, w przypadku Banku BPH może to być tylko dom.

Bank BPH obniża prowizję za udzielenie kredytu na „zielony dom” o 0,6 p.p., daje to 600 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. Różnice widać również przy obliczaniu zdolności kredytowej, ponieważ bank bierze pod uwagę niższe koszty utrzymania nieruchomości. Dzięki temu kredytobiorca może liczyć na większą kwotę pożyczki, pod warunkiem jednak, że metr nieruchomości będzie pochłaniał maksymalnie 100 kWh energii rocznie.

Bank BOŚ również proponuje niższą marżę kredytu na zakup domu lub mieszkania posiadające odnawialne źródła energii, nieskoenergochłonne – 70 kWh na m/kw rocznie bądź pasywne – 15 kWh na m/kw rocznie. Przy pożyczce na pond 50 tys. zł, gdzie wkład własny wynosi ok. 25%, marża kredytu wynosi 1,6%, jeśli nieruchomość ma korektory słoneczne, pompy ciepła lub rekuperator – marża ma 1,5%, przy nieruchomości niskoenergooszczędnej – 1,3%.

Czy dom pasywny się opłaca?

Koszty budowy mieszkania pasywnego są o wiele większe niż przy domu standardowym, dlatego powinniśmy się zastanowić, czy dom pasywny nam się opłaci. Opłaty mogą być nawet o 40% wyższe niż w przypadku zwykłej nieruchomości, według innych obliczeń koszty są niespełna 5 – 7 % wyższe.

Do głównych korzyści „zielonych domów” należą niższe opłaty za ogrzewanie. Przyjmuje się, że dom pasywny wymaga prawie sześciokrotnie mniej ciepła niż dom ocieplany węglem, czyli koszty budowy takiego domu zwróciłyby się w ciągu kilkunastu lat. W przypadku rosnących cen surowców zwrot kosztów może znacznie się skrócić.

Osoby po 40-stce muszą liczyć się z tym, że mogą nie dostać kredytu hipotecznego. Zwykle wiek kredytobiorcy w chwili spłaty kredytu nie może przekroczyć określonego pułapu.

Wiele ofert kredytów hipotecznych zawiera informację o tym, że można zaciągnąć pożyczkę nawet na 40-50 lat, jednak nie każdy może z niej skorzystać. Tak długi okres spłaty przeznaczony jest zwykle dla osób, które nie ukończyły jeszcze 30. roku życia.

Maksymalny wiek kredytobiorcy

Banki stosują zazwyczaj ograniczenia odnoście maksymalnego wieku kredytobiorcy.

W przypadku Rodziny na swoim limit wieku osoby starającej się o kredyt preferencyjny wynosi 35 lat. Zdarzają się jednak instytucje, w który maksymalny wiek kredytobiorcy nie może przekroczyć 25 lat (Invest Bank).

Zazwyczaj jednak wiek ten mieści się w granicach 30-40 lat. Na 50 lat możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego w Alior Banku, Getin Banku czy Banku Ochrony Środowiska.

W większości przypadków maksymalny wiek kredytobiorcy nie może być dłuższy niż 70 – 75 lat, w Alior Banku, Getin Banku i Banku BPH – 80 lat.

Możliwe jest wydłużenie okresu kredytowania nawet o 5 lat pod warunkiem wykupienia polisy na życie.

Konsekwencją takiej polityki banków jest możliwość zaciągnięcia przez 45 latka kredytu maksymalnie na 25 lat, a jego wydłużenie jest praktycznie niemożliwe.

W wielu przypadkach przeciągnięcie okresu kredytowania jest związane ze zmniejszeniem miesięcznej raty kredyt. Łącznie odsetki będą wówczas zdecydowanie większe, jednak miesięczne odciążenie finansowe domowego budzetu ma większe znaczenie.

Jeszcze rok temu banki chętniej udzielały kredytów hipotecznych walutowych. Obecnie kredyt hipoteczny w obcej walucie już nie jest tak łatwo.

Kredyt hipoteczny w walutach obcych był popularny ze względu na niskie miesięczne raty w porównaniu do kredytu hipotecznego w polskich złotych. Przy pożyczce na kwotę 300 tys. zł na 30 lat, przy wkładzie własnym w PLN miesięczna rata wynosi ok. 2 000 zł, natomiast dla kredytu hipotecznego w Euro jest to niespełna ok. 1 550 zł.

Niskie raty kredytów w obcej walucie wiążą się jednak z ryzykiem zmiany kursów walut. W 2008 roku kredyt we Franach był jednym z najczęściej zaciąganych kredytów hipotecznych, przez prawie dwukrotny wzrost jego wartości, wysokość tych zobowiązań wzrosła o ok. 30% do 2 000 zł. Jest to o 200 zł więcej niż przy racie kredytu hipotecznego w złotych.

Kredytobiorca powinien pamiętać, że kredyt walutowy jest obciążony dużym ryzykiem i jest mocno uzależniony od zmiany kursów walut. Rata kredytu w PLN uzależniona jest wyłącznie od zmian rynkowych stóp procentowych. Na przestrzeni 20-30 lat i więcej kredyt walutowy może okazać się jednak tańszym rozwiązaniem, jednak niepewności na rynku walutowym nie pozwolą na spokojny sen zadłużonym w obcej walucie.

Pod koniec 2011 roku banki podjęły decyzję o wycofywaniu kredytów, najpierw we frankach, następnie w euro. Obecnie kredyt we frankach jest praktycznie niedostępny, a z udzielania kredytu w euro wycofały się m.in. Credit Agricole, DnB Nord, Kredyt Bank czy PKO Bank Polski. W Alior i Nordea Banku na kredyt hipoteczny w euro mogą liczyć jedynie osoby o wysokich zarobkach przekraczających kilkanaście tys. zł.

Ograniczenia przy kredytach hipotecznych w obcej walucie

Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła nowe obostrzenia mające ograniczyć dostęp do kredytów hipotecznych walutowych dla każdego. Obecnie miesięczne zobowiązania w obcej walucie, dla osób o dochodach przekraczających średnią krajową, nie mogą przekroczyć 42% dochodów kredytobiorcy.

Czytaj też :

• Kolejny bank rezygnuje z kredytów hipotecznych w Euro – PKO BP
• Kredyt hipoteczny w obcej walucie najtańszy!
• Tańsze kredyty walutowe? Wojna spreadożercom!
• Rekordowy kurs franka i koniec spreadów